Funderingsonderzoek

Bij de aankoop of financiering van een woning kijkt een geldverstrekker niet alleen naar het inkomen van de koper, maar ook naar de technische staat en de waarde van het pand. De fundering vormt letterlijk de basis van een woning. Wanneer er twijfels zijn over de kwaliteit of levensduur van de fundering, kan dit grote financiële gevolgen hebben.

Een funderingsonderzoek geeft duidelijkheid over de staat van de fundering en eventuele risico’s op verzakking of herstelkosten. Op basis van deze informatie kan de geldverstrekker beoordelen of de woning verantwoord gefinancierd kan worden.

Niet iedere woning hoeft automatisch onderzocht te worden. Het onderzoek wordt alleen gevraagd wanneer daar aanleiding voor is. Onder het formulier vind je het stappenplan om te bepalen of er een funderingsonderzoek gedaan moet worden.

 

Waarom financiers dit vragen

In steeds meer gebieden in Nederland komen funderingsproblemen voor. Dit heeft verschillende oorzaken, zoals:

  • dalende grondwaterstanden;
  • verouderde houten funderingen;
  • bodemdaling;
  • klimaatverandering;
  • intensiever gebruik van woningen en grond.

Herstel van een fundering kan hoge kosten met zich meebrengen. In sommige gevallen lopen deze kosten op tot tienduizenden euro’s. Geldverstrekkers willen daarom vooraf inzicht hebben in mogelijke risico’s.

Wanneer onderzoek nodig is?

Een funderingsonderzoek kan worden gevraagd wanneer:

  • er signalen zijn van verzakking of scheurvorming;
  • de taxateur twijfels heeft over de fundering;
  • de gemeente een funderingsrisico heeft vastgesteld;
  • de woning ouder is, met name woningen van vóór 1970. Deze woningen zijn vaker gefundeerd op houten palen, waarbij funderingsproblemen vaker voorkomen dan bij woningen die later op betonnen palen zijn gebouwd. Hiervoor kan het KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek) geraadpleegd worden.

 

Het stappenplan

  1. Bij het opnemen van de woning wordt er gelet op:
    • in de woning scheuren zijn,
    • scheuren in de gevel zijn
    • vloeren aflopen
    • deuren/ramen door scheefstand moeizaam openen/sluiten of juist open vallen dan wel sluiten
    • de risicoklasse, die bekend is bij het KCAF

    Bovenstaande zaken wijzen potentieel op funderingsproblemen.

  2. De verkoper wordt gevraagd wat hij weet over de fundering en of er ooit funderingsherstel heeft plaatsgevonden. Deze informatie wordt vastgelegd in het dossier (verkoper moet los van de beantwoording ook in de Vragenlijst zijn kennis over de fundering melden)
  3. De makelaar vraagt bij de gemeente informatie op over de fundering van de woning
  4. De makelaar bekijkt in de brainbay tool ‘waarderen’ met welk funderingsrisico indicatie de woning bij KCAF geregistreerd staat en controleert of deze informatie overeenkomt met zijn of haar waarnemingen en hetgeen verkoper heeft aangegeven.
    • Is de aanduiding geen verhoogd risico (A, B, C), dan hoeft – in een later stadium – koper voor de hypotheek geen Quickscan / vervolgonderzoek te laten uitvoeren. Ga dan verder naar stap 7
    • Is het hoog risico (D, E), ga dan naar stap 5
    • Is er geen indicatie beschikbaar (de waarderingstool toont ‘—‘), ga dan naar stap 6
  5. Heeft de woning de funderingsrisico indicatie hoog risico (D of E), maar heeft de makelaar geen aanwijzingen op funderingsproblemen (stap 1) en/of heeft de makelaar informatie over funderingsherstel (stap 2) en/of beschikt de makelaar over informatie van de gemeente (stap 3) waaruit afgeleid kan worden dat de KCAF een onjuiste beoordeling heeft gedaan, dan kan de makelaar via het formulier https://funderconsult.com/feedback/form verzoeken de indicatie aan te passen.
  6. Heeft KCAF / Fundermaps géén funderingsrisico indicatie beschikbaar, dan vraagt de makelaar via dit formulier https://funderconsult.com/feedback/form om een indicatie.
  7. Als de woning een funderingsrisico indicatie hoog risico (D,E) heeft, zal de taxateur van de toekomstige koper in beginsel moeten beschikken over een Quickscan (0-meting) of Vervolgonderzoek conform de richtlijnen van het KCAF. Hieraan zijn kosten verbonden en het kost tijd.Daarom adviseren wij bij Blauwe Eik om vooraf een Quickscan uit te laten voeren. Hiermee voorkom je vertraging in het verkoopproces en verklein je de kans op onzekerheid bij kopers of ontbinding van de koopovereenkomst.

Wat houdt een funderingsonderzoek in?

Tijdens een funderingsonderzoek wordt de staat van de fundering beoordeeld door een gespecialiseerd bureau. Afhankelijk van het type onderzoek wordt onder andere gekeken naar:

  • zichtbare scheuren en verzakkingen;
  • de constructie van de fundering;
  • de kwaliteit van houten palen of andere funderingsmaterialen (niet altijd waarneembaar);
  • metingen van de woning;
  • de verwachte levensduur van de fundering.

Na afloop ontvangt u een rapport met de bevindingen en eventuele aanbevelingen.

Wat betekent dit voor de financiering?

De uitkomst van het funderingsonderzoek kan invloed hebben op:

  • de hoogte van de financiering;
  • aanvullende voorwaarden;
  • benodigde herstelwerkzaamheden;
  • de acceptatie van de hypotheek.

Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de fundering in goede staat verkeert, kan de financiering doorgaans zonder problemen worden voortgezet.

Wat is een 0-meting van de fundering?

Een 0-meting is een eerste technische opname van de huidige staat van de fundering en de woning. Hiermee wordt vastgelegd hoe de woning er op dit moment bij staat, zodat later kan worden vastgesteld of er veranderingen of schade zijn ontstaan.

Bij een 0-meting worden onder andere scheuren, verzakkingen en andere zichtbare kenmerken van de woning in kaart gebracht. Vaak worden hierbij foto’s, metingen en rapportages gemaakt.

Een 0-meting wordt regelmatig gebruikt:

  • voorafgaand aan werkzaamheden in de omgeving;
  • bij woningen in een funderingsrisicogebied;
  • als extra zekerheid voor financiers;
  • om toekomstige discussies over schade of verzakking te voorkomen.

De 0-meting geeft geen volledig oordeel over de technische kwaliteit van de fundering, maar vormt wel een belangrijke basis om eventuele toekomstige veranderingen te kunnen beoordelen.

Wat is een 1-meting van de fundering?

Een 1-meting bij funderingsonderzoek is een vervolgmeting die wordt uitgevoerd ná de eerdere 0-meting. Waar de 0-meting de beginsituatie van de woning vastlegt, wordt met de 1-meting gecontroleerd of er in de tussentijd veranderingen zijn ontstaan aan de fundering of constructie van de woning.

Bij een 1-meting wordt gekeken naar bijvoorbeeld:

  • nieuwe of vergrote scheuren;
  • veranderingen in verzakking of scheefstand;
  • bewegingen van de woning;
  • veranderingen ten opzichte van de eerdere metingen en foto’s.

De resultaten van de 1-meting worden vergeleken met de gegevens uit de 0-meting. Zo kan worden vastgesteld of een woning stabiel blijft of dat er sprake is van voortschrijdende funderingsproblemen.

Een 1-meting wordt vaak uitgevoerd:

  • enkele maanden of jaren na de 0-meting;
  • bij vermoedens van verdere verzakking;
  • na werkzaamheden in de omgeving;
  • als aanvullende controle voor financiering of verzekering.

Voor geldverstrekkers biedt een 1-meting extra zekerheid over de ontwikkeling van de fundering en de risico’s op toekomstige schade of hoge herstelkosten.

Wanneer er bij een 1-meting een afwijking, zetting, scheurvorming of maatverschil is gemeten dan is er vervolg onderzoek nodig door een funderingsdeskundige en mogelijk maatregelen.